Was ein Hausmeister darf – und was nicht
Ein Hausmeisterservice ist kein Handwerk. Du meldest ein Gewerbe an und bist Mitglied der IHK. Einen Meister brauchst du nicht. Erlaubt sind aufsichtführende und pflegerische Arbeiten sowie kleine Ausbesserungen – solange sie im „hausmeisterlichen Gepräge“ bleiben. So steht es im Merkblatt der Handwerkskammer Dortmund.
Die Faustregel: Du erkennst Schäden, behebst Kleinigkeiten und entscheidest, ob ein Handwerksbetrieb kommen muss. Machen handwerkliche Arbeiten den Schwerpunkt aus, brauchst du die Eintragung in die Handwerksrolle.
Was du ohne Meister machen darfstnach dem Merkblatt der HWK Dortmund, Beispiele
- Ohne Eintragung erlaubt
- Aufsicht: Haus und Außenanlage kontrollieren, Schließdienst, Heizung bedienen, entlüften und Wasser nachfüllen, Aufzug überwachen. Pflege: Rasen mähen, Unkraut, Hecken schneiden, Kehr- und Mülldienst, Winterdienst, Entrümpeln, Dachrinne und Abfluss reinigen. Kleinkram: Glühbirnen und Dichtungen wechseln, Schließzylinder tauschen, Lampen und Bilder aufhängen, Möbel montieren, kleine Löcher spachteln.
- Nur mit Eintragung (Anlage B)
- Gebäudereinigung als eigenes Angebot, Bodenverlegung, Fugen, Rohr- und Kanalreinigung, Einbau genormter Fenster und Türen. Die Eintragung bekommst du ohne Qualifikation (§ 19 HwO), bei der HWK Dortmund für 134 € (Gebührentarif). Mehr im Ratgeber Reinigungsfirma gründen.
- Meisterbetrieb nötig (Anlage A)
- Elektroarbeiten, Sanitär- und Heizungsinstallation, Maler- und Lackierer-, Fliesen-, Maurer-, Dachdecker-, Tischler-, Glaser- und Klempnerarbeiten, Pflasterarbeiten. Dafür brauchst du die Eintragung in die Handwerksrolle – in der Regel mit Meisterprüfung.
Wer ohne Eintragung Handwerk anbietet, begeht eine Ordnungswidrigkeit – es droht ein Bußgeld. Schreib deshalb auf Website, Flyer und Angebote nur, was du darfst: „Malerarbeiten“ oder „Elektroarbeiten aller Art“ gehören nicht dazu. Eine Hausverwaltung mit Nebenkostenabrechnung braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO.
Im Zweifel fragst du bei der Handwerkskammer nach, bevor du eine Leistung anbietest. Die Auskunft kostet nichts und schützt dich.
Anmelden und absichern: in dieser Reihenfolge
Eine Genehmigung brauchst du nicht. Die Reihenfolge entscheidet aber, ob die Förderung klappt:
Wer was von dir brauchtStand Oktober 2026
- 1 · Förderung
- Nur mit Arbeitslosengeld oder Grundsicherungsgeld: Gründungszuschuss oder Einstiegsgeld beantragen – vor der Gewerbeanmeldung und vor den ersten Käufen.
- 2 · Gewerbeamt
- Gewerbe anmelden, in Bochum und Dortmund 26 € für Einzelunternehmer, für UG und GmbH 33 €. In Bochum geht das online.
- 3 · IHK
- Du wirst automatisch Mitglied. Bis 5.200 € Gewinn zahlst du keinen Beitrag, wenn du nicht im Handelsregister stehst. Warst du in den fünf Jahren davor nicht selbstständig, bist du im Gründungsjahr und im Jahr danach bis 25.000 € Gewinn befreit (§ 3 Abs. 3 IHKG). In Bochum ist die IHK Mittleres Ruhrgebiet zuständig.
- 4 · Finanzamt
- Fragebogen zur steuerlichen Erfassung, innerhalb eines Monats. Dort entscheidest du über die Kleinunternehmerregelung: im Gründungsjahr bis 25.000 € Umsatz, danach höchstens 25.000 € im Vorjahr und 100.000 € im laufenden Jahr (§ 19 UStG).
- 5 · Unfallversicherung
- Binnen einer Woche gemeldet (§ 192 SGB VII), auch ohne Mitarbeiter. Mit der Gewerbeanmeldung gilt das als erledigt. Welche Berufsgenossenschaft zuständig ist, teilt dir die Unfallversicherung mit.
- 6 · Haftpflicht
- Vor dem ersten Haus – ausdrücklich mit Schlüsselverlust, Bearbeitungsschäden (Schaden an der Sache, an der du gerade arbeitest) und Winterdienst. Lass dir das schriftlich bestätigen.
Deine eigene Absicherung: Krankenversicherung und Rente zahlst du selbst. Die Beträge für 2026 stehen auf unserer Seite Alle Zahlen.
Checkliste: Anmeldungen und Unterlagen0 von 8
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Leistungen und Preismodelle
Hausverwaltungen und Eigentümer wollen planen. Deshalb arbeiten die meisten Hausmeisterdienste mit drei Bausteinen:
- Objektpauschale je Haus und Monat: feste Runden, zum Beispiel einmal pro Woche Kontrolle, Kehrdienst, Mülltonnen, Lampen und kleine Mängel melden. Was genau drin ist, schreibst du in einen Leistungskatalog – Fläche, Häufigkeit, Uhrzeit.
- Saisonpauschalen: Winterdienst von November bis März und Grünpflege von April bis Oktober, jeweils als eigener Preis. So bezahlt dich der Kunde auch in einem Winter ohne Schnee für deine Bereitschaft.
- Kleinaufträge nach Stunden: alles, was nicht im Katalog steht – Möbel montieren, Entrümpeln, ein Schließzylinder. Leg einen Stundensatz und eine Anfahrtspauschale fest.
Was Hausverwaltungen auf der Rechnung sehen wollen: Viele Arbeiten dürfen sie über die Nebenkosten an die Mieter weitergeben, etwa Gebäudereinigung (§ 2 Nr. 9 BetrKV), Gartenpflege (Nr. 10), Straßenreinigung und Winterdienst (Nr. 8) und den Hauswart (Nr. 14). Reparaturen und Verwaltung gehören nicht dazu. Trenn beides auf deiner Rechnung, dann muss die Verwaltung nichts auseinanderrechnen – das ist ein echtes Verkaufsargument.
Privatkunden können 20 % der Arbeitskosten von ihrer Steuer abziehen (§ 35a EStG, Stand 2026; für Handwerkerleistungen ist ab 2027 eine Kürzung geplant) – wenn die Rechnung die Arbeitskosten getrennt zeigt und per Überweisung bezahlt wird. Schreib Arbeit und Material deshalb immer getrennt auf.
Rechner: Rechnet sich deine Pauschale?
Eine Pauschale klingt gut, bis du die Fahrzeit mitrechnest. Stell ein, was du für ein Haus verlangst, wie lange du dafür brauchst und wie viele Häuser du betreust – dann siehst du deinen echten Stundensatz.
ohne Anmeldung, nichts wird gespeichert
Dein echter Stundensatzmit Fahrzeit
145 € Pauschale ÷ 3 Std. je Haus (vor Ort und Fahrt) = 48,33 € je Stunde.
Unter rund 30 € je Stunde wird es eng. Du liegst 18,33 € darüber.
2.320 €Umsatz im Monat
12,5 Std.pro Woche vor Ort und Fahrt
1.220 €nach Kosten, vor Steuern
Eine Viertelstunde weniger Fahrt je Haus hebt deinen Satz auf 52,73 €.
Feinheiten · Kosten im Monat – vorbelegt mit unserem Beispielplan
Die Rechnung im Detail
- Stunden je Haus 2,5 vor Ort + 0,5 Fahrt
- 3 Std.
- Echter Stundensatz 145 € ÷ 3 Std.
- 48,33 €
- Häuser
- 16
- Umsatz im Monat 16 × 145 €
- 2.320 €
- Kosten im Monat Fahrzeug, Versicherungen, Material, Garage, Büro
- −1.100 €
- Nach Kosten vor Steuern, Krankenkasse und Rente
- 1.220 €
- Stunden pro Woche 3 Std. × 16 Häuser × 12 ÷ 46 Wochen
- 12,5 Std.
Der echte Stundensatz ist vor Fahrzeug, Versicherung, Steuern und deiner eigenen Absicherung. Die Grenze von rund 30 € je Stunde ist eine Orientierung, kein Marktpreis: (2.400 € Privatbedarf + knapp 1.100 € Kosten wie im Beispielplan) × 12 ÷ (30 Std. × 46 Wochen) = 30,43 €. Wochenstunden rechnen wir wie im Beispielplan mit 46 Arbeitswochen – die Häuser wollen auch im Urlaub betreut sein. Deinen eigenen Satz rechnest du im Stundensatz-Rechner.
Reicht das zum Leben?
Vom Umsatz gehen Kosten, Krankenkasse, Rente und Steuer ab. Rechne mit deinen Häusern weiter – Umsatz und Kosten werden übernommen. Winterdienst und Kleinaufträge legst du dort zum Umsatz dazu.
Arbeitslos gemeldet? Mit AVGS-Gutschein kostet dich die Begleitung 0 €. Foto per WhatsApp, Antwort werktags innerhalb von 2 Stunden.
Beispiel, gerundet: 16 Häuser mit Objektpauschale
- Pauschale je Haus und Monat
- 145 €
- Vor Ort + Fahrt je Haus
- 2,5 + 0,5 = 3 Std.
- Umsatz bei 16 Häusern
- 2.320 € im Monat
- Zeit bei 16 Häusern
- 3 × 16 × 12 ÷ 46 = 12,5 Std. pro Woche
- Effektiver Stundensatz
- 48,33 €
- Die Fahrzeit frisst mit: Brauchst du statt einer halben eine ganze Stunde Fahrt je Haus, sinkt derselbe Auftrag auf 41,43 € je Stunde.
- Die Pauschale allein reicht selten: 12,5 Stunden pro Woche sind kein Vollzeitbetrieb. Winterdienst, Grünpflege und Kleinaufträge füllen den Rest.
Ob dein ganzes Vorhaben trägt, zeigt ein erster Überschlag mit unserem Rechner Kannst du davon leben?
Was der Start kostet – und was jeden Monat anfällt
Ein Hausmeisterservice braucht wenig Startkapital, aber laufende Kosten, die auch in einem ruhigen Monat kommen. Die Werte stammen aus unserem Beispiel-Businessplan.
Startkosten im Beispielplannetto, 21.500 € zusammen
- Fahrzeug
- 12.250 €: gebrauchter Kastenwagen (10.500 € laut Angebot), Regal, Zurrgurte, Sackkarre und Beschriftung, dazu ein Pkw-Anhänger für 1.150 €.
- Geräte
- 3.700 €: Akku-Gartengeräte (1.890 €, gekauft erst im März zur Grün-Saison), Streuwagen und Schneeschieber, Werkzeug, Leitern.
- Laptop und Handy
- 1.000 €.
- Anmeldung und Werbung
- 926 €: Gewerbeanmeldung 26 €, Website und Druck 900 €.
- Anlauf und Reserve
- 3.624 €: laufende Kosten der ersten Monate und Puffer, unter anderem für die Umsatzsteuer auf die Käufe im Dezember.
Laufende Kosten im Beispielplanerstes Jahr, netto
- Fahrzeug
- 2.732 € für Kraftstoff, Wartung und Reifen (rund 10.100 km mit Anhänger).
- Versicherungen und Beiträge
- 2.412 € inkl. Kfz: Versicherung und Steuer für Wagen und Anhänger (93 € im Monat), Betriebshaftpflicht mit Winterdienst, Schlüsselverlust und Bearbeitungsschäden (48 € im Monat), freiwillige Unfallversicherung (180 € im Quartal, Annahme).
- Material
- 2.166 € – Streugut, Müllsäcke, Kleinteile; 2 bis 8 % vom Umsatz, je nach Leistung.
- Garage
- 840 € (70 € im Monat) für Geräte und Streugut.
- Steuerberater
- 1.440 € im ersten Jahr.
- Werbung
- 1.680 € im ersten Jahr, danach 720 €.
- Büro und Sonstiges
- Telefon, Software, Konto, Fortbildung, Reparaturen an Geräten – zusammen rund 1.900 € im Jahr.
Ohne Abschreibungen sind das im ersten Jahr rund 13.150 €, also knapp 1.100 € im Monat. Diese Zahl gehört in deinen Stundensatz.
Kauf am Anfang nur, was deine ersten Aufträge wirklich brauchen. Größere Maschinen kannst du leihen, bis sich der Kauf lohnt.
Das Hausmeister-Jahr: Winterdienst und Grünpflege
Deine Arbeit folgt den Jahreszeiten – dein Plan sollte das auch.
Was wann anfälltBeispiel für ein typisches Jahr
- November bis März
- Winterdienst. Räumen und Streuen auf Gehwegen. Die Pflicht regelt die Straßenreinigungssatzung deiner Stadt, die Zeiten stehen dort. Eigentümer geben sie oft per Vertrag an dich weiter – dann musst du früh raus, auch am Wochenende. Bis Ende Februar außerdem der große Gehölzschnitt.
- April bis Oktober
- Grünpflege. Rasen, Beete, Hecken, Laub. Vom 1. März bis 30. September sind nur schonende Form- und Pflegeschnitte erlaubt; Hecken und Gehölze stark zurückschneiden oder auf den Stock setzen darfst du dann nicht (§ 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG).
- Das ganze Jahr
- Objektbetreuung. Kontrolle, Mülltonnen, Treppenhaus kehren, kleine Reparaturen. Das ist dein fester Sockel.
- Winterdienst und Haftung: Rutscht jemand aus, weil nicht geräumt war, geht es schnell um viel Geld – und wer die Pflicht per Vertrag übernimmt, trägt Verantwortung. Schreib auf, wann du geräumt und gestreut hast. Deinen Vertrag prüft im Zweifel ein Anwalt.
- Für den Businessplan: Plan Umsatz und Arbeitszeit Monat für Monat. Winter- und Grünpauschalen laufen saisonal, Kleinaufträge schwanken – zwölf gleiche Monate fallen jedem Prüfer auf.
Ein Beispiel-Businessplan zum Nachlesen
Wie das in einem ganzen Plan aussieht, zeigt unser Beispiel – gestartet mit dem Gründungszuschuss. Gründer und Zahlen sind erfunden, der Aufbau ist so, wie wir ihn mit Gründern erarbeiten.
Beispiel-Businessplan 10 · Gründungszuschuss
Hausmeisterservice
Objektbetreuung, Winterdienst und Grünpflege · Tobias Rennekamp, Haldenbrück (erfunden)
- Start
- Dezember 2026
- Kapitalbedarf
- 21.500 €, ganz aus Ersparnissen
- Umsatz Jahr 1 → 3
- 45.225 → 63.057 €
- Trägt sich
- ab Jahr 2 (119 %)
Hier lernst du: Pauschalen je Haus, Saisonverlauf und wie der Gründungszuschuss den Anlauf trägt
Alle Beispielpläne findest du unter Businessplan-Beispiele.
Was Agentur, Jobcenter und Bank fragen
Diese Rückfragen sind bei Hausmeister-Plänen typisch. Am besten beantwortet sie dein Plan schon vorher:
Typische Rückfragenund wie du sie beantwortest
- „Ist das nicht Handwerk?“
- Leistungskatalog beilegen, der nur Arbeiten aus der erlaubten Liste enthält. Für Handwerk nennst du feste Partnerbetriebe.
- „Schaffst du das allein?“
- Rechne Stunden je Haus inklusive Fahrt hoch – wie im Rechner oben – und zeig, wie viele Häuser in eine Woche passen.
- „Woher kommen die Kunden?“
- Absichtserklärungen oder Angebote, die eine Hausverwaltung schon gegengezeichnet hat. Zwei schriftliche Zusagen wiegen mehr als zehn Gespräche.
- „Was ist im Sommer, was im Winter?“
- Monatsplan mit Saisonpauschalen. Zeig, wie du die schwachen Monate überbrückst – mit Rücklage oder Kleinaufträgen.
- „Was, wenn auf dem Gehweg jemand stürzt?“
- Haftpflicht mit Winterdienst, Schlüsselverlust und Bearbeitungsschäden – mit Angebot oder Police als Anlage.
- „Wer macht es, wenn du krank bist?“
- Eine Vertretung, etwa ein befreundeter Betrieb oder eine Aushilfe, und eine Reserve für ein paar Wochen ohne Einnahmen.
Typische Fehler
- „Alles rund ums Haus“ anbieten. Auf dem Flyer stehen dann Malern und Fliesen. Das ist Handwerk – und angreifbar.
- Kein Leistungskatalog. Ohne schriftliche Liste wächst der Auftrag still mit, die Pauschale bleibt gleich.
- Alles auf einen Kunden. Eine einzige Hausverwaltung ist bequem. Kündigt sie, ist der Betrieb weg. Und arbeitest du ohne Angestellte im Wesentlichen nur für sie, bist du rentenversicherungspflichtig (§ 2 Satz 1 Nr. 9 SGB VI).
Förderung – und nebenberuflich starten
- Mit Arbeitslosengeld: der Gründungszuschuss – sechs Monate dein Arbeitslosengeld plus 300 €, danach auf Antrag bis zu neun Monate 300 €.
- Mit Grundsicherungsgeld: Einstiegsgeld und Zuschüsse für Anschaffungen bis 5.000 € (§ 16c SGB II), etwa für Geräte oder einen Anhänger.
- Mit Kredit: der KfW-Gründerkredit über deine Hausbank.
Alles beantragst du selbst und vor dem Start, einen Anspruch gibt es nicht. Was zu dir passt, steht im Ratgeber Gründungszuschuss oder Einstiegsgeld. Die Tragfähigkeitsbescheinigung stellen wir nicht aus.
Du hast noch keinen Plan? Wir schreiben ihn mit dir – mit Pauschalen, Saison und Monatsplanung (kompletter Plan ab 899 €, Feinschliff deines Entwurfs ab 199 €): Businessplan erstellen lassen →
Häufige Fragen zum Hausmeisterservice
Fragen und Antworten6 Fragen
01Darf ich kleine Reparaturen machen?
Ja, solange sie im hausmeisterlichen Gepräge bleiben: Glühbirne, Dichtung, Schließzylinder, ein Loch spachteln. Eine neue Steckdose, ein neues Waschbecken oder Fliesen sind Handwerk – dafür holst du einen Meisterbetrieb.
02Was kostet ein Hausmeisterservice je Haus?
Im Beispielplan 145 € im Monat für die Objektbetreuung eines Mehrfamilienhauses, rund 3 Stunden mit Fahrt. Winterdienst (60 €) und Grünpflege (95 €) kommen als Saisonpauschalen dazu, Kleinaufträge kosten 44 € je Stunde. Deinen Preis prüfst du im Rechner.
03Wie viele Häuser schaffe ich allein?
Rechne jedes Haus mit Fahrt: 16 Häuser mit je 3 Stunden sind rund 12,5 Stunden pro Woche. Die Grenze setzt meist der Winterdienst: Bei Schnee müssen alle Häuser an einem Morgen fertig sein – im Beispielplan höchstens 15.
04Wie finde ich die ersten Häuser?
Über Hausverwaltungen und private Vermieter in deiner Nähe. Bring einen klaren Leistungskatalog mit Preis je Haus mit und frag nach einem ersten Testobjekt. Schriftliche Absichtserklärungen helfen dir auch beim Businessplan.
05Reicht mein Autoführerschein für den Anhänger?
Für einen Anhänger bis 750 kg zulässiger Gesamtmasse reicht Klasse B – so einen nutzt auch der Beispielplan. Für schwerere Anhänger prüf vorher, ob du B96 oder BE brauchst.
06Einzelunternehmen, GbR oder GmbH?
Die meisten starten allein als Einzelunternehmer. Gründest du mit jemandem, entsteht schnell eine GbR – mit gemeinsamer Haftung. Eine GmbH oder UG begrenzt die Haftung, kostet aber mehr. Welche Rechtsform passt, klärst du mit Steuerberater oder Anwalt.